Gliwice aktualizują opłaty roczne za użytkowanie wieczyste przed wejściem w życie „ustawy przekształceniowej”
Koniec użytkowania wieczystego. Plusy i minusy przekształcenia użytkowania we własność.
Wiele osób zadaje sobie pytanie. Co się zmieni 1 stycznia 2019 w związku z przekształceniem użytkowania wieczystego w prawo własności.
10 sierpnia 2018 roku Prezydent Rzeczpospolitej Polskiej Pan Andrzej Duda podpisał „ustawę o przekształceniu użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów”.
Ustawa ta przewiduje opłatę za przekształcenie w wysokości odpowiadającej opłacie rocznej za użytkowanie wieczyste, jaka obowiązywałaby w dniu przekształcenia tj. 1 stycznia 2019r. Opłata ta wnoszona będzie przez okres 20 lat (o możliwości zapłaty jej wcześniej będzie nieco dalej).
Ustawa ma następujące działanie – 1 stycznia 2019 r. właściciele mieszkań w blokach oraz domów jednorodzinnych stojących na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, uwłaszczą się z mocy prawa przy czym należy zaznaczyć, że warunkiem dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych jest, aby przynajmniej jedno mieszkanie w bloku zostało wyodrębnione na własność.
To oczywiście dobra wiadomość ponieważ prawo własności jest silniejszym prawem niż użytkowanie wieczyste, które udzielane było najczęściej na 99 lat i po tym okresie powinno być przedłużane (w praktyce nikt jednak jeszcze nie miał chyba okazji sprawdzić jak owo przedłużanie funkcjonuje).
Jednak jak w przypadku wszystkich zmian jest i druga strona medalu która jest konkretnie wyliczalna.
Ponieważ zgodnie z zapisem ustawy opłata „przekształceniowa”, która ma być wnoszona przez 20 lat ma być równa opłacie za użytkowanie wieczyste jaka obowiązywałaby w dniu przekształcenia tj 1 stycznia 2019 wiele miast w tym Gliwice przed końcem roku wypowiedziało użytkownikom wieczystym aktualną wysokość opłaty rocznej za grunt oddany w użytkowanie wieczyste aktualizując te opłaty w oparciu o aktualną wartość nieruchomości. Oczywiście prawo pozwala na taką aktualizację, dziwić może jedynie czas i skala wprowadzania nowych stawek.
Dla wielu osób wprowadzona podwyżka może oznaczać podwyżkę kilkukrotną lub nawet kilkunastokrotną w stosunku do dotychczas obowiązujący stawek.
Dla przykładu dla 2 pokojowej nieruchomości położonych w Gliwicach na osiedlu Wojska Polskiego (ulice Kozielska, Emilii Plater, Juliana Ordona, Czwartaków) dotychczas obowiązująca stawka 19,23 zł została zwiększona do 93,13 czyli prawie pięciokrotnie. Dla innych rejonów Gliwic biorąc pod uwagę fakt, że podwyżka wynika z wartości nieruchomości gruntowej której wartość ustala biegły rzeczoznawca wielkości te mogą się różnić.
Informacja o zmianie wielkości wnoszonych opłat dla przykładowej nieruchomości wygląda następująco:
Dotychczas wnoszona opłata z tytułu użytkowania wieczystego wynosiła 19,01 zł i zostaje wypowiedziana
Nowa opłata która została wprowadzona wygląda następująco:
Od 1 stycznia 2019 – 38,02
Od 1 stycznia 2020 – 65,58
Od 1 styczna 2021 – 93,13
Wprowadzony okres 3 letniej karencji w „dochodzeniu” do opłaty docelowej wynikał z przepisów – „zaktualizowaną opłatę roczną ustala się przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, licząc od nowej wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji ustawy o użytkowaniu wieczystym”.
Proszę pamiętać jednak, że od 1 stycznia opłat za użytkowanie wieczyste przestaje istnieć w związku z wejściem w życie ustawy o której była mowa wcześniej. Myli się również ktoś, kto uważa, że w takim razie dla przedstawionego przykładu opłata „przekształceniowa” która ma być wnoszona przez 20 lat będzie wynosiła 38,02 zł (bo taka obowiązuje 1 stycznia 2019 roku).
Ustawodawca wprowadził na taką ewentualność stosowne zapisy:
Art. 7 pkt 3:
„W przypadku gdy w dniu przekształcenia, obowiązywałaby opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego ustalona za pierwszy lub drugi rok od aktualizacji, zgodnie z art. 77 ust. 2a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 121, 50, 650, 1000, 1089 i …), zwanej dalej „ustawą o gospodarce nieruchomościami”, wysokość opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w trzecim roku od aktualizacji.”
W związku z powyższym, zapisy ustawy o gospodarce nieruchomościami które miały chronić użytkowników wieczystych przed nagłą zmianą opłat (w skrajnych przypadkach kilkudziesięciokrotną) stają się mitem ponieważ od 1 stycznia 2019 roku będzie obowiązywała opłata przekształceniowa równa opłacie za użytkowanie wieczyste z trzeciego roku aktualizacji!
Oczywiście ustawodawca pozwala na opłacenie opłaty przekształceniowej z góry za 20 lat, i dla gruntów będących własnością Skarbu Państwa w przypadku takiego sposobu wniesienia opłaty zastosowane zostaną bonifikaty zgodnie z ustawą:
w wysokości:
1) 60% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w roku, w którym nastąpiło przekształcenie;
2) 50% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w drugim roku po przekształceniu;
3) 40% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w trzecim roku po przekształceniu;
4) 30% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w czwartym roku po przekształceniu;
5) 20% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w piątym roku po przekształceniu;
6) 10% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w szóstym roku po przekształceniu.
Niestety wspomniana bonifikata dotyczy tylko gruntów Skarbu Państwa. Wprowadzenie bonifikaty, w przypadku gruntów będących własnością jednostek samorządowych wprowadzenie bonifikaty dokonuje się na podstawie uchwały właściwej rady a taka w Gliwicach nie została dotychczas podjęta.
Na koniec pozostaje nam w takim razie czysta kalkulacja, bazująca na przedstawionym wcześniej przykładzie. Gdyby nadal obowiązywała dotychczasowa opłata za użytkowanie wieczyste w wysokości 19,01 zł to przy braku podwyżki przez najbliższe 20 lat użytkownik wieczysty który stał się właścicielem zapłaciłby 380,20 zł. Po wejściu w życie ustawy zapłaci 1862,60 zł… (jeśli bonifikata o której wspomniano powyżej nie zostanie wprowadzona)
Ostatnią sprawą którą chciałbym poruszyć jest problem związany z obrotem nieruchomościami, który budzi wiele niejasności związanych z brakiem praktyki oraz niejasnymi dla wielu przepisami.
Przekształcenie użytkowania wieczystego dokonuje się „z urzędu” 1 stycznia 2019 roku. Co w takim razie z transakcjami zakupu nieruchomości, które planowane są po tym terminie?
Zgodnie z ustawą:
„Podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków stanowi zaświadczenie potwierdzające przekształcenie, zwane dalej „zaświadczeniem”, wydawane przez:(…)
3) odpowiednio wójta (burmistrza, prezydenta miasta), zarząd powiatu albo zarząd województwa – w przypadku gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego; (…)
2. Organ, o którym mowa w ust. 1, zwany dalej „właściwym organem”, wydaje zaświadczenie z urzędu nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia przekształcenia albo na wniosek właściciela w terminie 4 miesięcy od dnia otrzymania wniosku.
(…)
4. W zaświadczeniu potwierdza się przekształcenie oraz informuje o obowiązku wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej, zwanej dalej „opłatą”, wysokości i okresie wnoszenia tej opłaty, a także możliwości wniesienia opłaty, o której mowa w art. 7 ust. 7, i zasadach jej wnoszenia. Zaświadczenie zawiera pouczenie o możliwości złożenia wniosku, o którym mowa w art. 6 ust. 1.
5. Zaświadczenie stanowi podstawę wpisu w dziale III księgi wieczystej roszczenia o opłatę, w odniesieniu do każdoczesnego właściciela nieruchomości.
6. Właściwy organ doręcza zaświadczenie dotychczasowym użytkownikom wieczystym na adresy wskazane w ewidencji gruntów i budynków lub inne adresy, na które przed dniem przekształcenia doręczano korespondencję dotyczącą użytkowania wieczystego. Doręczenie zaświadczenia na takie adresy uważa się za dokonane.
7. Właściwy organ przekazuje zaświadczenie do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej, w terminie 14 dni od dnia jego wydania. W przypadku przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w prawo własności tego gruntu na rzecz cudzoziemca zaświadczenie przekazywane jest również ministrowi właściwemu do spraw wewnętrznych, w terminie 7 dni od dnia jego wydania.
Czy w takim razie na początku roku będzie można realizować transakcje zakupu-sprzedaży nieruchomości położonych na gruntach będących dotychczas w użytkowaniu wieczystym?
Czy nie okaże się, że wprowadzona ustawa oprócz podniesienia realnych kosztów posiadania nieruchomości wprowadzi również chaos w obrocie nimi?
